공인중개사 1차(2007. 10. 28.) 시험일자 : 2007년 10월 28일
1과목 : 부동산학개론
1. 공간으로서의 부동산에 대한 설명 중 틀린 것은?
- ① 공간에서 창출되는 기대이익의 현재가치를 부동산가치로 본다면, 이는 부동산을 단순히 물리적 측면뿐만 아니라 경제적 측면을 포함하여 복합적 측면에서 파악한 것이다.
- ② 공간으로서의 토지는 지표뿐만 아니라 지하와 공중을 포함하는 입체공간을 의미한다.
- ③ 현행 지적도는 토지의 경계를 입체적으로 표현하지 못하고 있다.
- ④ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권, 개발권 이전제도, 용적률 인센티브제도 등이 있다.
- ⑤ 지하공간의 이용이 증대되고 초고층건물이 늘어남에 따라, 토지소유권의 구체적 범위의 해석에 대해서는 법원의 판단에 의존하기도 한다.
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2. 지적법상 하나의 지번을 가진 토지의 등록단위를 의미하는 용어는?
- ① 맹지(盲地)
- ② 필지(筆地)
- ③ 획지(劃地)
- ④ 대지(垈地)
- ⑤ 택지(宅地)
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3. 부동산시장을 분석할 때 사용하는 자료는 그 성격에 따라 일정 기간에 거쳐 양(量)을 측정하는 유량(flow) 자료와 일정 시점에서 양(量)을 측정하는 저량(stock) 자료로 구별할 수 있다. 다음 중 저량(stock) 자료에 해당하는 것은?
- ① 순영업소득(NOI: net operating income)
- ② 연간 이자 비용
- ③ 월 임대료 수입
- ④ 부동산관리자 월 급여
- ⑤ 부동산투자회사의 순 자산가치
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4. 부동산관리를 외부의 전문가 집단에게 위탁하는 비중이 늘고 있는 요인 중 틀린 것은?
- ① 부동산펀드의 오피스빌딩 투자 증가
- ② 부동산투자회사의 상업용부동산 투자 증가
- ③ 국내 연기금의 오피스빌딩 투자 증가
- ④ 외국계 부동산펀드의 복합용도시설 투자 증가
- ⑤ 단독주택의 자가 소유 비중 확대
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5. 부동산관리는 자산관리(asset management), 건물 및 임대차관리(property management), 시설관리(facility management)로 나눌 수 있다. 다음의 부동산관리 업무 중 시설관리에 속하지 않는 것은?
- ① 설비의 운전 및 보수
- ② 부동산의 매입과 매각관리
- ③ 에너지관리
- ④ 건물 청소관리
- ⑤ 방범, 방재 등 보안관리
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6. 다음의 부동산마케팅 활동은 4P[유통경로(Place), 제품(Product), 가격(Price), 판매촉진(Promotion)]중 각각어디에 해당되는가?(순서대로 (ㄱ), (ㄴ))
- ① 제품, 가격
- ② 유통경로, 제품
- ③ 판매촉진, 유통경로
- ④ 가격, 판매촉진
- ⑤ 제품, 판매촉진
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7. 아파트를 선분양할 때 당해 토지에 권리 상의 하자가 있으면 선분양을 할 수 없다. 이에 따라 금융기관은 시행사에게 프로젝트 파이낸싱을 통하여 자금을 제공할 때 토지에 대한 저당권을 설정할 수 없다. 이런 문제를 해결하기 위해서 금융기관이 토지에 대한 권리를 확보하는 방법으로 활용하는 것은?
- ① 관리신탁
- ② 불특정금전신탁
- ③ 담보신탁
- ④ 특정금전신탁
- ⑤ 대리사무업무
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8. 아파트 매매시장에서 수요 변화를 가져오는 요인으로 틀린 것은?
- ① 아파트 가격 변화
- ② 인구 변화
- ③ 소득 변화
- ④ 아파트에 대한 선호도 변화
- ⑤ 아파트 가격에 대한 기대의 변화
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9. 경기변동은 변동 요인(factor)에 따라 추세(trend) 변동, 순환(cyclical) 변동, 계절(seasonal) 변동, 불규칙(우발적; random) 변동으로 구성되어 있다. 매월 주택 건축허가량을 통해 부동산시장의 경기변동을 파악할 수 있다면, 다음 중 계절 변동에 해당하는 사례는?
- ① 가격 거품으로 건축허가량이 급격히 증가하였다.
- ② 일시적인 정부규제 완화로 건축허가량이 증가하였다.
- ③ 건축허가량의 전년 동기 대비 증가율이 지난 5월을 정점으로 하여 후퇴기로 접어들었다.
- ④ 경제성장으로 건축허가량이 지속적으로 증가하고 있다.
- ⑤ 매년 12월에 건축허가량이 다른 달에 비해 줄어드는 현상이 반복적으로 나타나고 있다.
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10. 특정 주거지역에 있는 아파트의 임대료를 상승시키는 요인에 대한 설명 중 틀린 것은?(단, 해당 아파트는 정상재이며, 다른 요인은 일정하다고 가정한다)
- ① 해당 지역 강력 범죄율의 하락
- ② 해당 지역 주민들을 위한 녹지 공간 확충
- ③ 해당 지역과 대체관계에 있는 인근 주거지역에 쓰레기 소각장 설치
- ④ 소비에 있어서 해당 아파트와 보완관계에 있는 재화의 가격 상승
- ⑤ 소비에 있어서 해당 아파트와 대체관계에 있는 주거용 오피스텔의 일부 철거로 주거용 오피스텔의 재고량 감소
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11. 주거서비스의 공급곡선이 임대료에 대해 완전 비탄력적이라고 한다. 현재의 임대료 하에서 초과수요가 존재한다면, 균형 임대료와 균형 거래량은 각각 어떻게 변할까?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)
- ① 균형 임대료 상승, 균형 거래량 감소
- ② 균형 임대료 상승, 균형 거래량 변화 없음
- ③ 균형 임대료 하락, 균형 거래량 증가
- ④ 균형 임대료 하락, 균형 거래량 변화 없음
- ⑤ 균형 임대료 변화 없음, 균형 거래량 변화 없음
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12. 부동산시장과 관련된 부정적 외부효과(외부 비경제; negative externality)의 사례와 해결 방안에 대한 설명 중 틀린 것은?
- ① 쓰레기 투기로 인해 지역사회가 피폐화되자, 지역주민들이 자율적인 규범을 통해 지역사회를 다시금 쾌적하게 만들었다.
- ② 주거지역에 청소년 유해시설이 들어서자, 지방자치단체가 해당 시설을 매입하여 해당 시설의 용도를 바꾸었다.
- ③ 공해를 유발하는 사업장에 정부가 공해방지시설의 설치를 명령하였고, 해당 사업장이 이에 응하지 않자 과징금을 부과하였다.
- ④ 신축 공사장의 소음으로 인근 주민들이 고통을 당하자, 주민 대표가 건축회사 대표와 협상하여 보상을 받았다.
- ⑤ 주택공급 부족으로 주택가격이 급등하자, 정부가 정책금리를 인상하여 주택시장을 안정시켰다.
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13. 아파트 신축에 필요한 원자재 가격이 하락하였을 때, 아파트 임대료의 변화를 경제학적 관점에서 단기와 장기로 나누어 설명한 것 중 옳은 것은?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)
- ① 단기에는 임대료 상승, 장기에도 임대료 상승
- ② 단기에는 임대료 상승, 장기에는 임대료 하락
- ③ 단기에는 임대료 변화 없음, 장기에는 임대료 상승
- ④ 단기에는 임대료 변화 없음, 장기에는 임대료 하락
- ⑤ 단기에는 임대료 변화 없음, 장기에도 임대료 변화 없음
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14. 다음은 각 산업별, 도시별 고용자 수에 대한 통계이다. 고용자 수의 상대적 비율을 이용한 입지계수(locational coefficient, locational quotient)로 볼 때, A 도시가 B 도시에 비해 특화되어 있는 산업은 어떤 산업인가?
- ① 제조업
- ② 금융업
- ③ 부동산업
- ④ 모든 산업에 특화되어 있다.
- ⑤ 특화되어 있는 산업이 없다.
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15. 주거서비스 공급의 임대료탄력성에 대한 설명 중 틀린 것은?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)
- ① 용도 전환이 용이할수록 공급의 임대료탄력성은 더 비탄력적이다.
- ② 생산(공급)에 소요되는 기간이 길수록 공급의 임대료탄력성은 더 비탄력적이다.
- ③ 단기공급의 임대료탄력성은 장기공급의 임대료탄력성보다 더 비탄력적이다.
- ④ 건축 인ㆍ허가가 어려울수록 공급의 임대료탄력성은 더 비탄력적이다.
- ⑤ 생산량을 늘릴 때 생산요소 가격이 상승할수록 공급의 임대료탄력성은 더 비탄력적이다.
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16. 주거빈곤층에 대한 주거안정정책을 설명한 것 중 틀린 것은?
- ① 정부가 저소득층의 주거안정을 위해 공급하는 국민임대주택의 임대료가 시장임대료보다 낮다면 임대료 차액만큼 임차가구에게 주거비를 보조하는 효과가 있다.
- ② 주택보조방식은 크게 생산자에게 보조하는 방식과 소비자에게 보조하는 방식으로 나눌 수 있다.
- ③ 시장임대료 이하로 임대료를 통제하면 공급이 완전 비탄력적인 한, 임대인의 소득 일부가 임차인에게 귀속되는 소득의 재분배 효과가 있다.
- ④ 정부가 저소득층 임차가구에게 임대료보조금을 지급하면 해당 주거서비스가 정상재인 한, 주거서비스 소비가 감소한다.
- ⑤ 주거급여는 국민기초생활 보장법상 수급자에게 주거안정에 필요한 임차료, 유지수선비 등을 지급하는 것을 말한다.
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17. 어떤 도시에 쇼핑센터 A, B가 있다. 두 쇼핑센터간 거리는 8km이다. A의 면적은 1,000㎡이고, B의 면적은 9,000㎡이다. 컨버스(P. D. Converse)의 분기점 모형에 따른 두 쇼핑센터의 상권 경계선은 어디인가?(컨버스의 분기점 모형에 따르면, 상권은 거리의 제곱에 반비례하고, 상가의 면적에 비례한다)
- ① A로부터 1km 지점
- ② A로부터 2km 지점
- ③ A로부터 4km 지점
- ④ A로부터 6km 지점
- ⑤ A로부터 7km 지점
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18. 어느 도시의 임대주택 단기공급함수는 Q=100, 장기공급함수는 Q=2P-100 이다. 임대주택에 대한 수요함수는 Q=200-P 이다. 수요함수는 장단기 동일하다. 만일 정부가 임대주택의 호당 임대료를 월 90만원으로 통제할 경우, 임대주택의 부족량은 단기와 장기에 각각 얼마인가? [Q는 임대주택 수(단위: 호), P는 임대주택 호당 월 임대료(단위: 만원), 모든 임대주택은 동일한 양과 질의 주거서비스를 제공한다고 가정]
- ① 단기 10호, 장기 20호
- ② 단기 10호, 장기 30호
- ③ 단기 20호, 장기 30호
- ④ 단기 20호, 장기 40호
- ⑤ 단기 30호, 장기 40호
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19. 부동산시장에 대한 정부의 공적 개입과 관련된 설명 중 틀린 것은?
- ① 불완전경쟁으로 인한 시장실패 문제를 보완하기 위해 정부가 시장에 개입할 수 있다.
- ② 공공재와 외부효과로 인한 시장실패 문제를 보완하기 위해 정부가 시장에 개입할 수 있다.
- ③ 토지이용규제는 토지이용을 사회적으로 바람직한 방향으로 유도하기 위해 토지이용 행위를 제한하는 방법이다.
- ④ 정부의 시장 개입은 정부가 의도하지 않은 부작용이 나타나는 등 실패할 가능성도 있다.
- ⑤ 부동산시장에서 정보가 불완전하더라도 자원배분의 효율성이 달성된다.
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20. 분양가격을 시장가격 이하로 규제하는 분양가상한제에 대한 설명 중 틀린 것은?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)
- ① 수요의 가격탄력성이 탄력적일수록 초과수요량이 더 커진다.
- ② 공급의 가격탄력성이 탄력적일수록 초과수요량이 더 커진다.
- ③ 분양가상한제를 소형 주택에만 적용하면 소형 주택의 공급은 확대되고 대형 주택의 공급은 위축될 수 있다.
- ④ 분양가상한제는 분양가 규제를 통해 주택가격을 안정시키기 위한 목적으로 시행되고 있다.
- ⑤ 분양주택에 대한 프리미엄이 형성되면 분양권을 불법으 로 전매하는 등의 현상이 나타날 수 있다.
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21. 아파트 공간에 대한 수요의 임대료탄력성은 0.8이고, 소득탄력성은 0.5이다. 아파트 임대료가 10% 상승하였음에도 아파트 수요량은 2% 증가하였다. 그렇다면 소득은 얼마나 변하였을까?(단, 임대료와 소득 이외에는 다른 변화가 없다고 가정한다)
- ① 8% 증가
- ② 12% 증가
- ③ 16% 증가
- ④ 20% 증가
- ⑤ 24% 증가
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22. 부동산조세의 경제적 효과에 대한 설명 중 틀린 것은? (단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)
- ① 양도소득세가 중과되면, 주택공급의 동결효과(lock in effect)로 인해 주택가격이 상승할 수 있다.
- ② 임대주택에 재산세가 부과되면, 부과된 세금은 장기적으로 임차인에게 전가될 수 있다.
- ③ 공급의 가격탄력성은 탄력적인 반면 수요의 가격탄력성은 비탄력적인 시장에서 세금이 부과될 경우, 실질적으로 수요자가 공급자보다 더 많은 세금을 부담하게 된다.
- ④ 토지이용을 특정 방향으로 유도하기 위해 정부가 토지보유세를 부과할 때에는 토지용도에 관계없이 동일한 세금을 부과해야 한다.
- ⑤ 토지의 공급곡선이 완전 비탄력적인 상황에서는 토지보유세가 부과되더라도 자원배분의 왜곡이 초래되지 않는다.
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23. 다음 <보기>의 자료를 이용해 환원이율(capitalization rate)을 바르게 계산한 것은?
- ① 6%
- ② 9.5%
- ③ 9.75%
- ④ 10%
- ⑤ 10.25%
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24. 현재 시행되고 있는 부동산정책에 대한 설명 중 옳은 것은?
- ① 재건축 초과이익 환수에 관한 법률에 의해 재건축사업에서 발생하는 초과이익을 환수하고 있다.
- ② 6억원을 초과하는 주택에 부과하는 양도소득세 산정시 양도가격은 공시가격을 기준으로 한다.
- ③ 주택보유세는 공시가격에 따라 재산세와 종합부동산세로 나누어지나, 과세표준과 세율은 동일하다.
- ④ 주택거래신고지역 안에 있는 모든 주택에 대해서는 거래계약을 체결한 경우 거래계약을 체결한 당사자가 주택거래가액 등을 신고해야 한다.
- ⑤ 부동산 매매시 실거래가격을 등기부등본에는 물론 토지대장과 건축물대장에도 기재해야 한다.
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25. 주택금융시장에 관한 설명 중 옳은 것으로 묶은 것은? (단, 다른 요인은 일정하다고 가정한다)
- ① (ㄱ), (ㄴ), (ㄷ)
- ② (ㄱ), (ㄷ), (ㄹ)
- ③ (ㄴ), (ㄷ), (ㅁ)
- ④ (ㄴ), (ㄹ), (ㅁ)
- ⑤ (ㄷ), (ㄹ), (ㅁ)
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26. 부동산투자분석에 대한 설명 중 틀린 것은?
- ① 내부수익률(IRR)이란 순현가(NPV)를 ‘0’으로 만드는 할인율을 의미한다.
- ② 순현가(NPV)는 장래에 발생할 수입의 현가 총액에서 비용의 현가 총액을 차감한 금액이다.
- ③ 요구수익률이 내부수익률(IRR)보다 크면 투자타당성이 있다고 할 수 있다.
- ④ 순현가(NPV)가 ‘0’보다 크면 투자타당성이 있다고 할 수 있다.
- ⑤ 수익성지수(PI)가 ‘1’보다 크면 투자타당성이 있다고 할 수 있다.
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27. 다음 <보기>와 같은 상황에서 임대주택 투자자의 1년간 자기자본 수익률은?
- ① 7%
- ② 10%
- ③ 13%
- ④ 16%
- ⑤ 20%
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28. 부동산투자에 있어 위험과 위험분석에 대한 설명 중 틀린 것은?
- ① 부동산투자자가 위험회피형이라면 부동산투자의 위험이 증가할 때 요구수익률을 낮춘다.
- ② 산출된 기대수익률의 하향 조정을 통해 투자의사결정을 보수적으로 함으로써 위험관리를 할 수 있다.
- ③ 수익률의 분포가 정규분포라면 수익률의 분산이나 표준편차로 위험을 측정할 수 있다.
- ④ 미래 현금흐름의 예측에 영향을 주는 요소 중 하나만 변동시킬 때 수익성이 어떻게 변동하는지 분석함으로써 그 요소의 영향을 검토하기도 한다.
- ⑤ 미래 현금흐름의 예측에 영향을 주는 요소 중 몇 가지 요소를 동시에 변동시키면서 비관적인 경우와 낙관적인 경우의 수익성을 분석하기도 한다.
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29. 기대수익률-위험 평면에서 투자자산들을 보여주고 있는 다음 그림과 관련된 설명 중 틀린 것은?(단, 투자자산은 A, B, C, D, E만 존재하며, 투자자는 위험회피형으로서 기대수익률과 위험을 기준으로 투자의사결정을 한다고 가정한다)
- ① 투자자산 A, C, D, E를 연결한 곡선을 효율적 프론티어(efficient frontier)라고 한다.
- ② A와 C에 각각 50%씩 투자한 ‘A+C’ 포트폴리오의 기대수익률은 A와 D에 각각 50%씩 투자한 ‘A+D’ 포트폴리오의 기대수익률보다 낮다.
- ③ 투자자들은 투자자산 B와 C 중에서 하나를 선택한다면 C를 선택하게 된다.
- ④ ‘A+C+E’ 포트폴리오의 분산효과보다 ‘A+C’ 포트폴리오의 분산효과가 더 크다.
- ⑤ A를 선택하는 투자자보다 E를 선택하는 투자자가 더 공격적인 투자자다.
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30. 국내 부동산금융의 현황에 대한 설명 중 틀린 것은?
- ① 다양한 부동산관련 자산을 기초로 한 자산유동화증권(ABS)이 발행되고 있다.
- ② 부동산투자회사제도가 도입되면서 소액투자자도 대규모 부동산에 투자할 수 있게 되었다.
- ③ 부동산 개발관련 대출채권이 증권화되면서 개발사업의 자금조달방법이 다양해지고 있다.
- ④ 2차 주택저당시장(secondary mortgage market)제도가 도입되어 운영되고 있다.
- ⑤ 부동산신탁회사의 신탁업무 중 토지(개발)신탁업무는 아직 허용되고 있지 않다.
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31. 한국주택금융공사의 업무가 아닌 것은?
- ① 주택저당채권 유동화
- ② 주택저당채권 보유
- ③ 주택저당채권 또는 학자금대출채권의 평가 및 실사
- ④ 주택담보노후연금 보증
- ⑤ 국민주택기금 관리 및 운용
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32. 다음 [그림 1]은 주택저당대출 원리금지급액의 추이를, [그림 2]는 주택저당대출 대출잔액의 추이를 표시한 것이다. ( ㄱ )과 ( ㄴ )에 해당되는 주택저당대출의 상환방식은?(순서대로 ㄱ, ㄴ)
- ① 원리금균등분할 상환방식, 원금균등분할 상환방식
- ② 원금균등분할 상환방식, 원리금균등분할 상환방식
- ③ 원리금균등분할 상환방식, 점증상환방식
- ④ 점증상환방식, 원금균등분할 상환방식
- ⑤ 원금균등분할 상환방식, 점증상환방식
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33. 부동산투자회사법상 부동산투자회사와 관련된 설명 중 틀린 것은?
- ① 부동산투자회사의 주식에 투자한 자는 배당에 따른 이익과 주식매매차익을 향유할 수 있다.
- ② 부동산투자회사란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 부동산투자회사법의 규정에 의하여 설립된 회사를 말한다.
- ③ 부동산투자회사에 투자하는 경우 투자원금의 손실이 발생할 수도 있다.
- ④ 부동산투자자 중 유동성을 선호하는 사람은 부동산 직접투자보다 증권거래소에 상장되어 있는 부동산투자회사에 대한 투자를 선호한다.
- ⑤ 부동산투자자문회사는 부동산투자회사의 부동산을 개발, 관리, 처분하는 업무를 담당한다.
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34. 감정평가이론상 감가수정에 대한 설명 중 옳은 것은?
- ① 감정평가의 감가수정은 취득원가에 대한 비용배분의 개념이고, 회계목적의 감가상각은 재조달원가를 기초로 적정한 가치를 산정하는 개념이다.
- ② 관찰감가법은 감정평가사가 직접 관찰하여 감가액을 판정하므로 객관적이다.
- ③ 동일한 내용년수의 부동산이라도 건축방법, 관리 및 유지 상태 등에 따라 감가의 정도가 달라진다.
- ④ 정률법에 의한 연간 감가액은 일정하지만, 정액법에 의한 연간 감가액은 체감한다.
- ⑤ 경제적 감가요인에는 인근지역의 쇠퇴, 설계의 불량, 설비의 부족 등이 있다.
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35. 금융기관의 상업용부동산에 대한 대출기준이 다음 <보기>와 같다면, 금융기관이 대출해줄 수 있는 최대 금액은?
- ① 11.5억원
- ② 12억원
- ③ 12.5억원
- ④ 13억원
- ⑤ 13.5억원
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36. 다음 <보기>와 같은 감정평가에 대한 설명 중 틀린 것은?
- ① 본 감정평가는 국가로부터 자격을 부여받은 개인이 평가주체인 점에서 공인감정평가이다.
- ② 본 감정평가를 통해 산정된 감정평가액을 참작하여 법원은 최저경매가격을 정한다.
- ③ 본 감정평가는 법원의 임의 의사에 의해서 행하여지는 감정평가인 점에서 임의적 평가이다.
- ④ 본 감정평가의 가격시점은 2007년 10월 27일이다.
- ⑤ 본 감정평가는 A물건의 상태ㆍ용도 등 가격시점 현재 상태대로 평가하는 점에서 현황평가이다.
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37. 다음 <보기>와 같은 현상을 설명할 수 있는 감정평가이론상의 부동산 가격원칙은?
- ① 경쟁의 원칙
- ② 적합의 원칙
- ③ 변동의 원칙
- ④ 예측의 원칙
- ⑤ 수익배분의 원칙
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38. 부동산가격공시제도에 대한 설명 중 옳은 것은?
- ① 개별주택가격은 매년 1월 1일까지 결정·공시된다.
- ② 표준지공시지가를 공시할 때 건물면적, 구조 및 사용승인일 등 건물에 대한 사항도 공시한다.
- ③ 공동주택가격은 표준주택가격과 개별주택가격으로 구분하여 공시된다.
- ④ 표준지로 선정된 토지에 대해서는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다.
- ⑤ 개별공시지가에 대해서는 이의신청을 할 수 있지만, 표준지공시지가에 대해서는 이의신청을 할 수 없다.
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39. 감정평가에 관한 규칙상 물건별 평가에 대한 설명 중 틀린 것은?
- ① 토지의 평가는 대상토지와 동일 또는 유사한 표준지의 공시지가를 선택하고, 시점수정 등 필요한 조정을 하여야 한다.
- ② 건물의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.
- ③ 건물과 토지를 일괄하여 평가하는 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의한다.
- ④ 소음·진동·일조침해 또는 환경오염 등으로 인한 토지 등의 가치하락분에 대하여 평가를 하는 경우에는 소음 등의 허용기준, 원상회복비용 등을 고려하여야 한다.
- ⑤ 산림은 임지와 입목을 일체로 한 가격의 산정이 가능한 경우에는 이를 일괄하여 평가할 수 있다.
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40. 감정평가이론상 환원이율을 산정할 경우, 다음 산식에 들어갈 내용으로 옳은 것은?(순서대로 ㄱ, ㄴ)
- ① 순영업소득(NOI), 저당상수
- ② 순영업소득(NOI), 감채기금계수
- ③ 순영업소득(NOI), 연금의 현가계수
- ④ 세후현금흐름, 감채기금계수
- ⑤ 세후현금흐름, 저당상수
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2과목 : 민법 및 민사특별법
41. 대리권 없는 乙이 甲을 대리하여 甲소유의 토지를 선의의 丙에게 매도하는 계약을 체결하였다. 이 경우 인정되지 않는 것은?(표현대리는 고려하지 않음)
- ① 乙의 甲에 대한 최고권
- ② 丙의 甲에 대한 철회권
- ③ 丙의 乙에 대한 철회권
- ④ 甲의 丙에 대한 추인권
- ⑤ 甲의 丙에 대한 추인거절권
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42. 불공정한 법률행위에 관한 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 대리행위의 경우, 경솔과 궁박은 대리인을 기준으로 판단하지만 무경험은 본인을 기준으로 판단한다.
- ② 대가적 출연이 없는 무상행위도 불공정한 법률행위가 될 수 있다.
- ③ 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하면 궁박ㆍ경솔ㆍ무경험은 추정된다.
- ④ 경매에 의한 재산권 이전의 경우에도 불공정한 법률행위가 성립할 수 있다.
- ⑤ 토지매매가 불공정한 법률행위로 무효이면, 그 토지를 전득한 제3자는 선의이더라도 소유권을 취득하지 못한다.
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43. 乙은 甲으로부터 6천만원을 차용하면서 자기 소유의 X토지에 담보가등기를 설정해 준 후, 다시 丙으로부터 4천만원을 차용하면서 X토지에 저당권을 설정해 주었다. 틀린 것은?
- ① 변제기에 乙이 변제하지 않으면 甲은 X토지에 대한 경매를 청구할 수 있다.
- ② 변제기에 乙이 변제하지 않으면 丙은 X토지에 대한 경매를 청구할 수 있다.
- ③ 변제기에 乙이 변제하지 않으면 甲은 X토지에 대해 청산절차 없이도 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있다.
- ④ 乙의 다른 채권자가 X토지에 대해 경매를 신청한 경우 甲은 자기채권을 丙보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
- ⑤ 乙의 다른 채권자가 X토지에 대해 경매를 신청하여 매각된 경우 甲의 가등기담보권은 소멸한다.
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44. 상가건물임대차보호법에 관한 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 주택임차인과 달리 상가건물임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 없다.
- ② 기간의 정함이 없는 상가건물임대차는 그 기간을 1년으로 본다.
- ③ 사업자등록은 상가건물임대차의 대항력이나 우선변제권의 취득요건일 뿐 존속요건은 아니다.
- ④ 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 3년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.
- ⑤ 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 상가건물에도 이 법이 적용된다.
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45. 점유에 관한 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 점유보조자는 자력구제권을 행사할 수 없다.
- ② 유치권자가 점유를 침탈당한 경우, 유치권에 기한 반환청구권을 행사할 수 있다.
- ③ 분묘기지권이 인정되는 경우, 분묘의 소유자에게 분묘기지에 대한 자주점유가 인정된다.
- ④ 자기 소유 부동산을 타인에게 매도하고 대금전액을 지급받아 인도의무를 지고 있는 자의 점유는 특별한 사정이 없는 한 타주점유로 전환된다.
- ⑤ 乙이 남편 甲과 시부모와 함께 아무런 권원 없이 주택을 계속 점유하면서 소유자 丙의 명도요구를 거부하는 경우 丙은 乙을 상대로 명도청구를 할 수 없다.
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46. 甲의 임의대리인 乙이 甲의 승낙을 받아 丙을 복대리인으로 선임하였다. 丙의 복대리권 소멸사유에 해당하지 않는 것은?
- ① 甲의 사망
- ② 丙의 사망
- ③ 丙의 한정치산선고
- ④ 丙의 파산
- ⑤ 甲의 乙에 대한 수권행위의 철회
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47. 집합건물에 관한 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 집합건물의 전유부분과 공용부분 중, 구분소유권의 목적이 되는 것은 공용부분이다.
- ② 공용부분은 구분소유자의 공유이므로, 각 공유자는 언제든지 그 분할을 청구할 수 있다.
- ③ 전유부분과 공용부분의 구별은 건물전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 판단함이 원칙이다.
- ④ 공용부분은 성질 및 구조상 당연한 공용부분과 규약에 의한 공용부분으로 나눌 수 있는데, 양자 모두 등기를 요한다는 점에서는 동일하다.
- ⑤ 전유부분이 양도된 경우 하자담보책임을 물을 수 있는 자는 특별한 약정이 없는 한 현재의 소유자가 아니라 최초의 수분양자이다.
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48. 소유권에 관한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 무주의 토지는 국유이므로, 선점의 대상이 되지 않는다.
- ② 경계에 설치된 경계표 또는 담은 상린자의 공유로 추정한다.
- ③ 매장물이 학술ㆍ고고의 중요한 재료가 되는 경우에 발견자가 소유권을 취득하지 못한다.
- ④ 소유권에 기한 물권적 청구권은 소유권과 분리하여 양도될 수 없다.
- ⑤ 공로에 통하는 기존통로가 있다면 그것이 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하더라도 주위토지통행권이 인정될 수 없다.
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49. 乙이 甲소유 토지를 매수하면서, 위약금에 대한 약정 없이 계약금 3천만원을 甲에게 지급하였다. 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 甲이 해약하려면 해제의 의사표시만으로는 부족하고, 계약금의 배액을 제공하여야 한다.
- ② 만약 乙의 중도금지급이 지체되어 甲이 계약을 해제한 경우, 계약금 3천만원은 손해배상금으로 간주되어 甲에게 귀속된다.
- ③ 乙이 단순히 이행의 준비만 한 경우에는 甲은 계약금의 배액을 상환하더라도 계약을 해제하지 못한다.
- ④ 토지거래허가구역 내에서 아직 허가신청을 하지 않은 상태라면, 특별한 사정이 없는 한 甲이 계약금의 배액을 상환하더라도 계약을 해제하지 못한다.
- ⑤ 乙이 중도금을 자기앞수표로 교부한 경우에도, 甲은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.
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50. 교환계약 또는 임대차계약에 관한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 교환계약은 청약과 승낙의 의사표시의 합치로 성립한다.
- ② 교환계약의 각 당사자는 목적물의 하자에 대하여 담보책임을 부담하지 않는다.
- ③ 임대인의 임대차계약 해지권은 행사상의 일신전속권이라고 볼 수 없다.
- ④ 임차인이 보증금의 반환을 청구하는 경우, 보증금을 지급하였다는 증명책임은 임차인에게 있다.
- ⑤ 임차인의 무단전대가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있다면 임대인의 해지권은 발생하지 않는다.
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51. 乙은 등기서류를 위조하여 甲소유 토지를 자기 앞으로 이전등기한 다음 그 토지 위에 건물을 축조하였다. 丙은 乙로부터 토지와 건물을 매수하고 매매대금을 전부 지급하였으나, 토지에 관해서만 이전등기하였고 건물은 미등기인 관계로 인도만 받아 현재까지 점유하고 있다. 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 丙이 선의인 경우 토지소유권을 취득한다.
- ② 甲은 丙을 상대로 건물철거를 청구할 수 없다.
- ③ 甲은 丙을 상대로 토지에 대해 진정명의회복을 위한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
- ④ 乙은 관습상 법정지상권을 취득한다.
- ⑤ 丙이 건물을 인도받은 후 10년이 경과하면 건물을 시효취득한다.
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52. 甲은 A(제3자를 위한 계약의 수익자가 아님)의 기망행위로 자기 소유의 건물을 乙에게 매도하고 소유권을 이전하였다. 옳은 것은?
- ① 甲이 사기당한 사실을 乙이 알 수 있었을 경우에 甲은 乙과의 매매계약을 취소할 수 없다.
- ② 만약 A가 乙의 대리인이었다면 乙이 선의ㆍ무과실이더라도 甲은 乙과의 매매계약을 취소할 수 있다.
- ③ 甲이 A를 상대로 불법행위를 원인으로 하는 손해배상을 청구하기 위해서는 먼저 乙과의 매매계약을 취소하여야 한다.
- ④ 乙이 건물의 하자에 관하여 계약체결 당시에 선의ㆍ무과실이더라도 甲에 대하여 하자담보책임을 물을 수 없다.
- ⑤ 乙이 丙에게 건물을 양도한 경우, 甲이 乙과의 매매계약을 취소하면 그 효과를 선의의 丙에게 주장할 수 있다.
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53. A는 1억 8천만원을 피담보채권으로 하여 채무자소유의 X부동산(시가 1억 2천만원), Y부동산(시가 8천만원), Z부동산(시가 4천만원) 위에 공동으로 1번 저당권을 설정받았다. 한편 X부동산에는 B(채권 5천만원), Y부동산에는 C(채권 4천만원), Z부동산에는 D(채권 3천만원)가 각각 2번 저당권을 설정받았다. 이 경우 시가대로 매각(경락)되고 동시배당이 된다면, A, B, C, D의 배당액은?(단, 경매비용 등 기타사항은 고려하지 않음)(순서대로 A, B, C, D)
- ① 1억 4천만원, 5천만원, 4천만원, 1천만원
- ② 1억 8천만원, 4천만원, 2천만원, 0원
- ③ 1억 2천만원, 5천만원, 4천만원, 3천만원
- ④ 1억 8천만원, 3천만원, 2천만원, 1천만원
- ⑤ 1억 8천만원, 2천5백만원, 2천만원, 1천5백만원
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54. 甲은 자기 소유 토지를 乙에게 증여하기로 약정하였다. 그런데 세금문제를 우려하여 乙과 짜고 마치 매매계약을 체결한 것처럼 꾸며 乙 앞으로 이전등기를 하였다. 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 매매계약은 유효하다.
- ② 증여계약은 무효이다.
- ③ 甲은 乙을 상대로 이전등기의 말소를 청구할 수 없다.
- ④ 乙이 이런 사실을 안 丙에게 매도하고 이전등기한 경우, 甲은 丙을 상대로 이전등기의 말소를 청구할 수 있다.
- ⑤ 乙이 이런 사실을 안 丙에게 매도하고 이전등기한 경우, 乙은 丙을 상대로 이전등기의 말소를 청구할 수 있다.
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55. 임대차에 관한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 임대차계약에서 “임대인의 승인 하에 목적물을 개축하더라도 반환 전에 임차인이 원상회복키로 한다”고 약정하였다면, 임차인은 유익비의 상환을 청구할 수 없다.
- ② 임대차계약 당시 건물소유를 목적으로 한 토지임차인이 건물 기타 지상시설 일체를 포기하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 무효이다.
- ③ 임대인이 재판상 청구한 차임증액청구가 상당하다고 인정되는 경우, 증액의 효력은 판결확정시에 발생한다.
- ④ 임대인이 부담하는 수선의무를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌리는 특약도 가능하다.
- ⑤ 임대차계약의 종료 후 임차인이 정당한 원인에 기하여 임차목적물을 계속 점유하였더라도, 목적물을 사용ㆍ수익하지 아니하여 실질적 이득이 없으면 차임상당액을 반환할 필요가 없다.
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56. 乙은 甲의 토지 위에 무단으로 공장건물을 축조한 뒤 기간 약정 없이 丙에게 임대하였고 현재까지 丙이 이를 점유하고 있다. 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 건물은 토지에 부합하므로 甲의 소유에 속한다.
- ② 乙은 언제든지 임대차의 해지통고를 할 수 있으나 丙은 그렇지 않다.
- ③ 甲은 직접점유자인 丙을 상대로 건물철거를 청구할 수 있다.
- ④ 甲은 乙을 상대로 대지인도를 청구할 수 있다.
- ⑤ 乙이 丙에 대해 임대차계약해지를 통고하지 않는 경우 甲이 乙을 대위하여 해지통고할 수 없다.
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57. 甲은 자기 소유 토지를 乙에게 매도하고 인도하였으며, 乙이 다시 丙에게 이를 전매하고 인도하였다. 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 乙은 점유를 상실했으므로, 乙의 甲에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸시효에 걸린다.
- ② 甲에서 직접 丙 앞으로 된 소유권이전등기는 甲, 乙, 丙 전원의 합의가 없는 한 효력이 없다.
- ③ 만약 乙이 甲에 대한 소유권이전등기청구권을 丙에게 양도하고 이를 甲에게 통지했다면, 丙은 직접 甲에 대해 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
- ④ 甲에서 직접 丙 앞으로의 등기이전에 관해 甲, 乙, 丙 전원의 합의가 없더라도 丙은 乙의 甲에 대한 소유권이전등기청구권을 대위행사할 수 있다.
- ⑤ 거래허가구역 내의 토지인 경우 甲, 乙, 丙 전원의 합의 아래 甲에서 직접 丙 앞으로 된 소유권이전등기는 甲과 丙을 매매당사자로 하는 토지거래허가를 받았다면 유효하다.
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58. A회사 명의로 보존등기된 X주택(전대가 금지됨)을 임차한 甲(임대차기간 만료시 X주택을 분양받기로 되어 있었음)으로부터 X주택을 임차(전대차)한 乙은 입주를 마치고 2005.1.12. 전입신고를 마쳤다. 그 후 甲은 2005.12.11. X주택을 분양받아 2006.3.20. 소유권이전등기를 마친 후, 같은 날 丙에게 저당권을 설정해 주었다. 그 후 丙이 신청한 경매절차에서 丁이 X주택을 매수하여 2007.10.2. 매각대금을 모두 납부하였다. 乙이 임차권의 대항력을 취득하는 시기는 언제인가?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 2005. 1. 13. 오전 0시
- ② 2006. 3. 20. 甲명의로 소유권이전등기가 된 즉시
- ③ 2006. 3. 21. 오전 0시
- ④ 2007. 10. 2. 丁이 매각대금을 모두 납부한 즉시
- ⑤ 2007. 10. 3. 오전 0시
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59. 물권이 아닌 것은?
- ① 부동산환매권
- ② 양도담보권
- ③ 근저당권
- ④ 유치권
- ⑤ 관습상 법정지상권
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60. (관습상)법정지상권에 관한 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 법정지상권은 등기 없이 당사자의 약정만으로 승계취득할 수 있다.
- ② 건물소유자가 토지소유자와 건물소유를 목적으로 하는 토지임대차계약을 체결한 경우 관습상 법정지상권을 포기하였다고 볼 수 없다.
- ③ 토지의 매수인이 이전등기를 하지 않은 상태에서 매도인의 승낙을 받아 건물을 신축한 후 매매계약이 해제된 경우에도 매수인은 관습상 법정지상권을 취득한다.
- ④ 법정지상권이 있는 건물이 개축된 경우는 법정지상권이 소멸한다.
- ⑤ 법정지상권이 있는 건물의 양수인으로서 장차 법정지상권을 취득할 지위에 있는 자가 그 대지를 점유·사용함으로 인하여 얻은 이득은 부당이득이다.
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61. 계약이 성립하는 경우를 모두 고르면?
- ① (ㄱ), (ㄴ)
- ② (ㄴ), (ㄷ)
- ③ (ㄷ), (ㄹ)
- ④ (ㄱ), (ㄹ)
- ⑤ (ㄴ), (ㄹ)
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62. 매도인의 담보책임에 관한 설명 중 틀린 것은?
- ① 매매계약 당시 이미 목적물의 일부가 멸실된 경우, 선의의 매수인은 대금의 감액을 청구할 수 있다.
- ② 매매목적물이 전세권의 목적이 된 경우, 선의의 매수인은 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제할 수 있다.
- ③ 저당권이 설정된 목적물의 매수인이 출재하여 그 소유권을 보존한 경우, 매수인은 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
- ④ 종류로 지정된 매매목적물이 특정된 후에 하자가 발견된 경우, 선의ㆍ무과실의 매수인은 하자 없는 물건을 청구할 수 있다.
- ⑤ 매매목적인 권리의 일부가 타인에게 속하여 매도인이 매수인에게 이전할 수 없는 경우, 선의의 매수인은 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수는 없다.
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63. 저당권에 관한 설명 중 틀린 것은?
- ① 채무자 이외의 제3자도 저당권설정자가 될 수 있다.
- ② 저당권설정계약에는 조건을 붙이지 못한다.
- ③ 저당권에 의하여 담보할 수 있는 채권은 금전채권에 한하지 않는다.
- ④ 등기된 입목이나 등록된 건설기계는 저당권의 객체가 된다.
- ⑤ 채무자의 변제로 피담보채권이 소멸하면 말소등기를 하지 않아도 저당권은 소멸한다.
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64. 甲은 자기 소유 토지를 乙에게 매도하였으나 계약체결 후 그 토지 전부가 수용되어 소유권이전이 불가능하게 되었다. 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 乙은 수용의 주체를 상대로 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.
- ② 乙은 甲에게 계약체결상의 과실책임을 물을 수 있다.
- ③ 乙은 특별한 사정이 없는 한 甲에게 매매대금을 지급할 의무가 없다.
- ④ 乙은 甲에게 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 있다.
- ⑤ 乙은 이행불능을 이유로 甲과의 계약을 해제할 수 있다.
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65. 유치권에 관한 설명 중 옳은 것을 모두 고르면?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① (ㄹ)
- ② (ㄱ), (ㄷ)
- ③ (ㄴ), (ㄹ)
- ④ (ㄱ), (ㄴ), (ㄷ)
- ⑤ (ㄱ), (ㄴ), (ㄷ), (ㄹ)
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66. 甲과 乙은 토지거래허가구역 내의 甲소유 토지에 대한 매매계약을 체결하였다. 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 토지거래허가 신청 전에 甲이 乙에게 계약해제통지를 하자 乙이 계약금 상당액을 청구금액으로 하여 토지를 가압류한 경우, 그 매매계약은 확정적 무효로 될 수 있다.
- ② 토지거래허가를 받기 전에 乙은 甲의 소유권이전등기의무 불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다.
- ③ 乙은 매매대금의 제공 없이도 甲에게 토지거래허가신청절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
- ④ 乙이 토지거래허가신청절차에 협력하지 않고 매매계약을 일방적으로 철회한 경우, 甲은 乙에 대하여 협력의무 불이행과 인과관계 있는 손해의 배상을 청구할 수 있다.
- ⑤ 계약이 유동적 무효인 상태이더라도 乙은 甲에게 이미 지급한 계약금을 부당이득으로 반환 청구할 수 있다.
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67. 2006년에 한 X토지 경매절차에서 甲이 실질적으로 매수자금을 부담하지만 친구인 乙의 이름으로 매각받기로 명의신탁약정을 하였고, 그 후 매각허가결정에 따라 乙은 대금을 완납하고 자신의 명의로 등기를 마쳤다. 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 甲과 乙 사이의 명의신탁약정은 유효하다.
- ② X토지에 대한 소유권을 취득하는 자는 甲이다.
- ③ 甲이 X토지를 丙에게 매도하는 계약은 무효이다.
- ④ 甲의 지시에 따라 乙이 X토지를 매각한 후 그 처분대금을 甲에게 반환하기로 한 약정은 무효이다.
- ⑤ 乙이 X토지를 丁에게 처분하였는데 丁이 악의라면 丁은 소유권을 취득할 수 없다.
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68. 저당권에 관한 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 불법말소된 저당권등기가 회복되기 전에 경매가 행하여져 매수인이 매각대금을 완납하였다면 저당권말소등기의 회복등기를 청구할 수 없다.
- ② 토지저당권의 효력은 제3자가 무단으로 경작한 수확기의 농작물에도 미친다.
- ③ 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건에 미치므로, 명인방법을 갖춘 수목에도 토지저당권의 효력이 미친다.
- ④ 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 존재하는 건물이 미등기상태라면 법정지상권이 성립할 수 없다.
- ⑤ 근저당권이전의 부기등기가 경료된 경우, 피담보채무의 소멸을 원인으로 한 근저당권설정등기 말소청구의 상대방은 양도인이다.
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69. 최고 없이도 해제권을 행사할 수 있는 경우가 아닌 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 매수인의 대금지급이 지체된 때
- ② 매도인의 과실로 계약목적물인 별장이 소실된 때
- ③ 당사자가 약정한 해제권의 유보사실이 발생한 때
- ④ 이행기가 도래하지 않은 상태에서 매도인이 소유권이전의 거부의사를 명확히 표시한 때
- ⑤ 매매의 목적부동산에 설정된 저당권의 실행으로 매수인이 소유권을 취득할 수 없게 된 때
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70. 공동소유에 관한 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 건물에 대한 과반수지분의 공유자로부터 건물의 특정부분의 배타적 사용을 허락받은 점유자에 대하여 소수지분의 공유자는 그 점유자가 사용하는 건물부분에서의 퇴거를 청구할 수 없다.
- ② 합유자가 사망한 경우 특별한 약정이 없는 한 그 상속인이 합유지분을 상속한다.
- ③ 법인 아닌 사단인 교회가 사실상 2개로 분열된 경우 분열되기 전 교회의 재산은 분열된 각 교회의 구성원들에게 각각 총유적으로 귀속된다.
- ④ 공유물을 공유자 1인의 단독소유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 가격을 배상시키는 분할방법은 허용되지 않는다.
- ⑤ 공유건물의 소수지분권자는 건물을 공유자와의 협의 없이 배타적으로 점유하는 다른 소수지분권자를 상대로 자신에게의 반환을 청구할 수 없다.
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71. 계약교섭이 부당파기된 경우에 관한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 당사자 사이에 계약체결에 대한 신뢰가 형성된 상태에서 의 부당파기는 불법행위가 될 수 있다.
- ② 계약의 성립을 기대하고 지출한 통상의 계약준비비용은 손해배상으로 청구할 수 있다.
- ③ 계약체결이 좌절될 수도 있는 경쟁입찰에 참가하기 위하여 제출한 견적서의 작성비용도 손해배상으로 청구할 수 있다.
- ④ 상대방의 적극적인 요구에 따라 이행에 착수하고 이행비용의 지급에 대하여 계약교섭이 진행되었다면, 이행을 위하여 지출한 비용도 손해배상으로 청구할 수 있다.
- ⑤ 계약교섭의 부당파기로 인격적 법익이 침해되어 정신적 고통이 야기되었다면, 그에 대한 손해배상을 청구할 수 있다.
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72. 동시이행관계에 있는 것을 모두 고르면?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① (ㄱ), (ㄴ)
- ② (ㄴ), (ㄹ)
- ③ (ㄱ), (ㄷ)
- ④ (ㄴ), (ㄷ)
- ⑤ (ㄷ), (ㄹ)
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73. 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률 시행 이후의 명의신탁에 관한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 사실혼관계에 있는 자 사이의 명의신탁약정은 무효이다.
- ② 명의신탁자와 수탁자의 혼인으로 등기명의자가 법률상 배우자가 된 경우, 위법한 목적이 없는 한 명의신탁약정은 약정시에 소급하여 유효로 된다.
- ③ 명의신탁자는 무효인 명의신탁약정의 해지를 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
- ④ 명의신탁약정 그 자체는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 행위로 볼 수 없다.
- ⑤ 甲(신탁자)과 친구 乙(수탁자)이 명의신탁약정을 하고 乙이 직접 매수인으로서 선의의 丙으로부터 부동산을 매수한 경우, 甲은 乙에게 부당이득으로 그 부동산 자체의 반환을 청구할 수 없다.
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74. 부동산 물권변동에 관한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 甲의 저당권이 설정된 乙의 토지가 수용된 경우 수용재결상의 수용의 개시일까지 보상금이 지급 또는 공탁되지 않았더라도 甲의 저당권은 소멸한다.
- ② 공유토지 분할판결이 확정된 때에는 분할등기 전이더라도 물권변동이 일어난다.
- ③ 매수인 乙이 매도인 甲을 상대로 한 소유권이전등기청구 소송에서 승소하여 판결이 확정되었다고 하더라도 乙이 즉시 소유권을 취득하는 것은 아니다.
- ④ 복구가 심히 곤란할 정도로 포락되어 토지로서의 효용을 상실한 토지가 다시 성토된 경우 종전의 소유자가 그 소유권을 회복하는 것은 아니다.
- ⑤ 甲이 그 소유 토지를 乙에게 매도하고 이전등기를 해 준 뒤 사기를 이유로 매매계약을 적법하게 취소한 경우 乙의 등기가 말소되기 전이라도 甲은 소유권을 회복한다.
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75. 임대인ㆍ임차인의 권리와 의무에 관한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 통상의 임대차에서 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임차인의 안전을 배려할 의무까지 부담하는 것은 아니다.
- ② 필요비와 유익비를 지출한 임차인은 임대인에게 즉시 그 상환을 청구할 수 있다.
- ③ 임차인의 지상물매수청구권은 형성권으로서 재판상뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있다.
- ④ 건물소유 목적의 토지임차권이 임대인의 해지통고에 의하여 소멸한 경우에도 임차인의 지상물매수청구권이 인정된다.
- ⑤ 임차인의 지상물매수청구권은 지상물의 소유자에 한하여 행사할 수 있으며, 그 상대방은 원칙적으로 임차권소멸당시의 임대인이다.
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76. 권리변동에 관한 설명 중 틀린 것은?
- ① 건물을 신축한 경우, 이는 원시취득에 해당한다.
- ② 甲이 乙소유의 토지를 저당 잡은 경우, 이는 설정적 승계에 해당한다.
- ③ 1순위 저당권이 소멸되어 2순위 저당권이 순위승진을 한 경우, 이는 권리의 내용상 변경이다.
- ④ 甲이 소유하는 가옥을 乙에게 매각하여 그 소유권을 상실한 경우, 이는 권리의 상대적 소멸이다.
- ⑤ 상속에 의하여 피상속인이 가지고 있던 권리가 상속인에게 승계된 경우, 이는 권리의 이전적 승계이다.
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77. 전세권에 관한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 법정지상권이 성립한 후에도 대지소유자는 타인에게 그 대지 전부를 목적으로 한 전세권을 설정할 수 있다.
- ② 전세금의 지급은 현실적으로 수수되어야 하는 것은 아니고, 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수 있다.
- ③ 전세권이 법정갱신된 경우 전세권자는 갱신의 등기 없이도 전세목적물을 취득한 제3자에 대하여 전세권을 주장할 수 있다.
- ④ 건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 그 전세권자는 건물 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.
- ⑤ 장래 전세권이 소멸하는 경우에 전세금반환채권이 발생하는 것을 조건으로 전세권과 분리하여 그 조건부 채권을 전세권 존속 중에도 양도할 수 있다.
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78. 계약에 관한 설명 중 옳은 것은?
- ① 민법상 쌍무계약은 모두 유상계약이다.
- ② 사용대차는 쌍무계약의 일종이다.
- ③ 교환계약에서 금전의 보충지급에 대한 약정이 있는 경우, 그에 대하여 매매의 규정을 준용할 수 없다.
- ④ 유상계약과 무상계약을 구별하는 실익은 유상계약에 한하여 위험부담의 문제가 발생하기 때문이다.
- ⑤ 임대인이 임대목적물에 대한 소유권 등의 처분권한을 갖고 있어야 임대차계약이 유효하게 성립한다.
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79. 권한을 넘은 표현대리에 대한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 대리권이 소멸한 후에도 권한을 넘은 표현대리가 성립할 수 있다.
- ② 법정대리권을 기본대리권으로 하는 표현대리가 성립할 수 있다.
- ③ 부부 일방의 행위가 일상가사에 속하지 않더라도 그 행위에 특별수권이 주어졌다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 경우, 표현대리가 성립한다.
- ④ 무권대리인에게 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는가의 여부는 원칙적으로 대리행위 당시를 기준으로 결정한다.
- ⑤ 본인을 위한 것임을 현명하지 않은 경우에도 원칙적으로 표현대리는 성립한다.
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80. 원칙적으로 소급효가 인정되지 않는 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 계약의 해제
- ② 무권대리행위의 추인
- ③ 착오에 의한 매매계약의 취소
- ④ 무효임을 알고 한 무효행위의 추인
- ⑤ 행위무능력을 이유로 한 매매계약의 취소
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